Снимать или покупать квартиру в 2024? Аренда или ипотека?

И кажется что речь пойдет о том что мы будем говорить только о сегодняшней ситуации 2024 года, которая сложилась на рынке недвижимости и в следующем наступающем году, но на самом-то деле мы будем говорить вообще о принципах:

• Когда нужно арендовать квартиру?
• Когда нужно покупать квартиру?
• Аренда или ипотека?
• При какой сумме выгодно покупать?

Для кого этот пост будет полезен и о чём речь?

И этот пост будет полезен молодежи, то есть отправляйте его своим детям и показывайте. И вообще надо этот пост показывать в школах и соответственно показывать всем тем, кто не понимает когда выгоднее покупать квартиру, а когда выгоднее её снимать.

Особенно если вы привлекаете ипотеку, об этом тоже поговорим.

И самое главное мы поговорим о классах жилья:

• Эконом классе
• Бизнес-классе
• Люкс классе

Цены в Москве

Самый важный момент — мы разберем здесь цены на недвижимость, в частности Московские, но принципы которые будут заложены в этом посте будут действовать для любого российского/снг города, то есть Иркутска, Киева и для Алматы, и так далее и так далее. То есть это можно применять в любом городе просто пересчитал свою цену.

Поэтому поехали сейчас… я буду вам рассказывать такие вещи о которых вы зачастую не думаете.

Ну например вы не думаете о том, что Москва сегодня из самых недооцененных, с точки зрения именно аренды жилья, городов.

Объясню почему, потому что в Москве сложилась давно уникальная ситуация с 2008 года по 2020 год базовые ставки на аренду практически не изменились. В рублях — это очень важно!

Если в 2008 году арендовать однокомнатную квартиру, снимать однокомнатную квартиру можно было в эконом сегменте от 30 до 35 тыс. руб., то есть сейчас рублевые цены такие же. То есть

за 12 лет особо рублёвые ставки на аренду жилья в Москве не изменились.

Почему такое сложилось — потому что каждый год на рынок жилья в Москве выходит большое количество новых предложений инвесторов. Так далее и они и самое важное, что мы ещё разберём такой показатель — это говорят многие экономисты, что средняя зарплата, вообще по городу, в любом российском городе

зарплата должна равняться средней арендной ставке на самое экономичное жилье.

То есть если средняя зарплата по городу составляет 25000 руб., то и жильё в городе должно соответствовать этой ставке. Арендная ставка будет примерно 25000 руб. — это интересный экономический фактор.

Маржинальность и эффективность бизнесов. Доходы, ответственность.

Теперь мы посмотрим на примере мини лекции, на своем примере покажу к какому выводу я пришёл в 2016 году — будем говорить о маржинальности и эффективности тех видов бизнеса, в которые зачастую вас втягивают знакомые, друзья и так далее и так далее. Этот пост будет полезен, как предпринимателям, так и тем кто задумывается о том, как перейти с наёмной работы в свой бизнес.

В 2016 году я продал долю в большом IT проекте. И у меня была достаточная сумма денег, чтобы задуматься о том: «А не выйти ли мне вообще из рынка недвижимости?». Я стал задумываться: «А чем бы я мог заниматься, устав, отойти от IT и рынка недвижимости».

Прежде чем я выкупил долю во франчайзинговой компании, в которой я сейчас занимаюсь… я стал примерять себя к разным видам бизнеса. Я смотрел например возможности, и мне давали земельный участок в курортном городе под открытие таких понятий, как «Панда парк» или «Верёвочный бизнес».

Чтобы я не считал, я выходил на чистую доходность где-то порядка 300-400 тысяч. руб. в месяц.  Я просчитывал кофейни. Я смотрел небольшие рестораны, смотрел всё остальное… и если у меня в бизнесе вылетала прибыльность 1 млн. руб. то это становилось уже выше крыши.

Но Самое интересное, что дальше начиналось «Bот Что главное», Проблемы

Примеры просчётов проблем инвестирования в бизнес:

в таком бизнесе, как «Панда парк» на мне висела ответственность за жизнь и здоровье людей.

В таком бизнесе, как рестораны, кофейни и так далее —  Это многочисленные проверки, это всё остальное…

В таком бизнесе, как торговля какими-то оборотистыми продуктами, начала пониматься, что от меня требуется большие капитальные вложения в маркетинг и рекламу без гарантии того, что я выстрелю с этим продуктом.

То есть нужно было ещё уникальное товарное предложение. И каждый раз , как муха здесь зудела мысль: «Какая средняя маржинальность в  том в бизнесе из которого я хотел уходить».

На сегодняшний день, если мы возьмем средний чек по Москве, то средний чек по Москве составляет у нас с одной операции у нас в агентстве недвижимости 350 тыс. руб.

Если мы возьмем региональные офисы, то средний чек у нас оставляет по региональным офисам в 120 тыс. руб. А теперь возникает вопрос: «Чтобы мне в агентстве недвижимости (А у меня самое важное 35% — это доходность. Это моя уже практически прибыль, как руководителя агентства недвижимости от всей выручки). Чтобы мне выйти на 1 млн. руб. мне достаточно, по большому счёту, сделать операций на 2,5 — 3 млн. руб., то есть

10 десять сделок с недвижимостью в Москве  — дают мне всё тоже самое, что я бы хлопотливо и очень долго пытался сделать в другом бизнесе.

С кучей персонала, с кучей ответственности, куча лицензий и всего остального. И я стал понимать, что Серёжаааа:

«Если ты много лет занимаешься недвижимостью, если ты умеешь продавать самый дорогой товар в мире, если ты умеешь обучать этому людей и всё остальное. Куда ты собрался? На какой рынок ещё собрался идти с такой маржой и с такой доходностью?«

Т.е. что я для себя увидел? Я не нашел для себя тех видов бизнеса где с такими же/ такой же эффективностью я могу зарабатывать такую чистую прибыль. Именно поэтому мы стали понимать, что уходить из этой сферы — нереально.

И вернулись и выкупили в собственность во франчайзинговой сети. И поэтому если вы тоже Задумались о том с какого бизнеса начать подумайте о том, что нужно сегодня сделать. Запомните-

недвижимость — этот бизнес вечный.

Соотношение размеров зарплат и стоимости аренды квартиры

Зарплата в Москве сегодня выросла, да и это говорят ноги зарплатные проекты такие как Superjob, соответственно хэдхантер (HH.ru), так далее до 50 — 60 тыс. руб, а при этом арендная ставка до сих пор остается на уровне 35-40 тыс. руб. за квартиру экономкласса, то есть мы видим дисбаланс этого соотношения. Это говорит о том кстати Господа мои инвесторы, что

инвестировать сегодня в Москве в квартиры под сдачу в найм — вообще невыгодно!

 то есть, что получается — ставка аренды последние годы не растет, особенно в рублях. И это всё приводит к тому, что мы понимаем, что у нас рынок с точки зрения аренды очень сильно недооценены. Это говорит о том, что сейчас очень выгодно арендовать квартиру. Сейчас мы будем с вами это считать. За счёт того, что минимальная цена на однокомнатную квартиру внутри МКАДа доросла сегодня до 7 млн. руб. И это мы говорим вторичный фонд более-менее нормальный, а на самом деле иногда и до 7,5 млн. руб., а аренда такой квартира осталась уровне 32-35000 руб., то срок возврата инвестиций в покупку составит, как минимум 15 лет.

Это не говоря уже о том, что в свою квартиру будете покупать мебель. Здесь (аренда) вы будете использовать чужую мебель, чужой ремонт, чужую отделку и так далее, и у вас этих затрат не будет.

Пример инвестирования 7 млн. рублей вместо покупки квартиры

То есть, что получается — получается, что если допустим у вас сегодня в кармане лежит 7 млн. руб., и вы думаете, что я лучше пойду куплю квартиру и перестану снимать. То нужно посчитать, что если взять те же самые 7 млн. руб. инвестировать их в финансовые инструменты под доходность 8-9% годовых. А это мы разбирали ранее в других постах.

То что получается получается, что годовые % от такого размещения покроет аренду в два раза! То есть в два раза перекроет аренду. То есть 8-9 % годовых составит примерно 560-630 тысяч руб. за год. А за аренду вы потратите примерно на сумму 420 — 430 тыс. руб. за год.

То есть о чём идёт речь — речь идет о том, что практически в два 2 раза будет перекрытие соответственно платежей. То есть вы не потратите эти 7 млн. руб., а соответственно инвестировали в другие инструменты и всегда можете вытащить.

То есть вы получаете ликвидное размещение денег потому что однокомнатная квартира и решение такое будет менее ликвидное.

Очень важно здесь отметить, что это мы говорим о тех людях у которых сегодня вообще есть 7 млн. руб.

Это часто мы говорим о родителях, которые говорят так: «Я сейчас 7 млн. рублей вложу в Москву, потом мой сын там будет учиться, потом он там останется и так далее. Это глухая иррациональная позиция.

Если вы в своём городе купите на это действующий арендный бизнес, например готовый арендный бизнес с каким-нибудь хорошим арендатором, и будете просто своему ребёнку отдавать этот доход от аренды в городе, то он в Москве снимет много лучше квартиру чем он бы её купил. То есть вот это не непонимание и рациональность поведения оно приводит к тому, что вы просто теряете и не умеете считать.

Что делать человеку у которого есть 1 млн. руб. под первоначальный взнос 15%?

Поехали дальше…. Теперь посмотрим, а что сегодня делать человеку у которого есть… а сегодня многие банки дают ипотеку под первоначальный взнос 15% (соответственно 1 млн руб.) Соответственно, что важно отметить, что платёж у такого ипотечника ежемесячный станешь 60 тыс. руб., то есть внимание — вместо того, чтобы платить ежемесячно 35 тыс. руб. наш герой начнет платить 60 тыс. руб. зато он будет говорить, что: «это моё и я уже владею своей квартирой!»

Нифига подобного! Пока не погашена ипотека — это не ваша, а банка квартира!

Ещё одна важная вещь, что если у вас лежат накопления и они лежат где-то. И когда вы снимаете квартиру в случае если вы лишились в этот момент работы — у вас эти накопления помогут вам, как подушка безопасности сработать. Если вы деньги отдали в квартиру и вас лишили работы и у вас нет возможности платить за ипотеку — банк заберёт вашу квартиру и «Привет семье», ни накоплений, ни квартиры.

Поэтому подумайте все дорогие мои «Сейчас кризис, ааа надо бежать покупать. Зато моё!». Нет ребята пока это не ваше, а это банка. А следующий важный момент: «Я не могу сделать свою отделку и так далее и так далее» — не должен играть такой роли.

О семейных квартирах

Тогда мы сейчас поговорим о семейных квартирах, речь идет о молодой паре, об одном молодом человеке, об одной девушке, которая только сейчас начинает строить свою карьеру в городе, то нужно понимать, что не надо так спешить! Пока нет детей, пока нет быта — заниматься каким-то обустройством своей квартиры, такая полная глупость и непонимание вопроса.

Теперь ещё очень важный момент — давайте-ка посчитаем ещё интересные цифры, занимательная статистика.

За два года, первых два года платежей по ипотеке. Вы из долга в 6 млн. руб., а мы взяли опять же 7 млн. руб. — минимальная стоимость квартиры, первоначальный взнос 1 млн. руб. и соответственно 6 млн. руб. ваш займ, то вы из него погасите из тела долга 500 тыс. руб., а процентами банку за эти два года отдадите 960 тыс. руб. аннуитетных платежей.

Так что же вам дорогой мой друг мешало все эти два года просто брать по 30-35 тыс. руб. платить, а по 25 тыс. руб. начинать накапливать?

Более-менее картина срастается если ваш первоначальный взнос составляет 50%. То в таком случае более-менее картинка начнет биться Почему? Потому, что из 7 млн., первоначальный взнос у вас составит 3,5 млн. и тогда уже платёж в 35 тыс. руб. примерно ежемесячный — он и будет равняться платежу по по аренде. То есть если у вас есть накопления на половину стоимости, то вы примерно начинаете балансировать и можно ещё рассматривать покупку квартиры в ипотеку, потому что это соразмерно.

Но если у вас минимальный первоначальный взнос — Я рекомендую вам продолжать снимать квартиру и эту разницу начинать, работать на своих финансовой дисциплиной, и вместо того чтобы, сейчас на себя вешать долговую нагрузку 60 тыс. руб., приучить себя пять лет накапливать к этому 1 млн. руб. остальные суммы! Таким образом за 5 лет, если правильно работать с финансовыми инструментами, вы и накопите на первоначальный взнос. Более того, я «вангую», что ближайшие 2-3 года цены не то, что Не вырастут, а ещё и сбалансируются… чуть-чуть сползут вниз на стартовую квартиру в Москве.

Поэтому если вам сейчас 22-23-25 лет и вы не планируете в ближайшие 3-4 года, а то и 5 лет детей, и не планируйте себя связывать узами брака ещё чего-то, то я вам рекомендую продолжать арендовать квартиру. А только начинать думать об ипотеке, когда у вас есть значительная сумма приближающаяся к половине, а то и выше стоимости объекта — первоначальный взнос больше 50%.

О квартирах бизнес-класса

Теперь поговорим о бизнес-классе. У Бизнес-класса вообще забавная история… Ко мне часто приходят айтишники и говорят: «Ну, я себе готов купить квартиру за 12-16 млн. руб., примерно 50-60 м2.» Что важно отметить! Давайте разберём за какую стоимость сейчас можно арендовать такой бизнес-класс и по какой арендной ставке соответственно Вы можете жить. А при какой вам выгоднее покупать.

Давайте напишем «Аренда» и «Покупка» — получается, что если вы купите сейчас квартиру за 16 млн. руб. и обставить её, то стоимость этой квартиры конечной вам обойдётся миллионов 17 руб. Теперь что же получается… арендовать такую квартиру вы можете сегодня по ставке порядка 80-90 тыс. руб. И здесь раздаётся такой «Плач Ярославны»: «Я каждый год буду отдавать какому-то дяде, на какую-то квартиру соответственно 80-90 тыс. руб. Я уж лучше куплю и буду жить в своём!».

Ребята надо считать опять же, какой у вас первоначальный взнос, сколько вы будете платить по ипотеке и так далее. Потому что у вас опять первоначальный взнос составляет там 50%, у вас есть 7-8 миллионов руб., а вы хотите добиться бизнес-класса то ещё 7-8 миллионами рублей, то примерно то на то и выйдет. Но, самый важный момент, что если опять же — вы имеете на первоначальный взнос 7-8 млн. руб., то в таком областном центре, как Владимир, мы только сегодня рассматривали помещение которое приносит обратно платежей в 84 тыс. руб. Вы инвестируйте деньги в готовый арендный бизнес — эти 84 тыс. руб. капают и арендуйте, что хотите.

Что же получается? Получается, что бизнес-класс сегодня практически не окупаемый и невозвратный потому, что если мы пересчитаем всё на круги своя — здесь вообще получится срок окупаемости больше 18 лет. О какой вообще доходности может идти речь?!!?

То есть можно инвестировать 7-8 млн. руб., опять же под доходность 10-11 % годовых, или сюда вбухать часть своих денег, часть взять в ипотеку и начать собственно говоря всё остальное. Я уже молчу о том, что инвестиции в квартиры премиум класса это вообще никогда невозвратный деньги! То есть лучше арендовать квартиру за 300-400 тыс. руб. в месяц и жить распрекрасно. Тем более сейчас построены супер крутые апарт-отели где вообще можно получить полный Люкс, вообще и так далее, чем покупать квартиру за 2-3 млн. долларов и рассчитывать на то, что вы, так сказать, в этой квартире проживаете.

Люди у которых есть такие деньги (2-3 млн. долларов) — к одному месту редко когда привязаны!

И за эти деньги можно инвестировать в коммерческую недвижимость и так далее…

Когда нужна покупка квартир квартиры?

Покупка квартира нужна только в том случае, если у вас что? Ответ: семья и соответственно — дети!!! Вот здесь начинается самый важный момент, что вам нужна прописка, вам нужны мед. услуги.  С детьми не всегда съедешь с одной квартиры на другую. Особенно с маленькими, которые привязаны к садику, к школе и так далее…

И вот здесь возникает вопрос: «При какой, опять же, ситуации эту покупку квартиры выгодно делать? На мой взгляд это выгодно делать тогда, когда вы начинаете понимать, что у вас есть накопления, как минимум, опять же, от 30 до 50% первоначального взноса.

Соответственно в таком случае вы начинаете балансировать между, особенно по программе «Молодая семья» и так далее, когда ипотечная ставка позволяет вам это сделать, но опять же в 2024 году с учетом перегретости рынка я бы предлагал вам снимать квартиру, если острой ситуации сейчас нет!

Если начинаете понимать, что вам уже сложно здесь жить в арендной квартире, тогда это следует решать. То есть, только когда у вас идёт речь об обустройстве быта семьи и всего остального, именно с точки зрения что вы уже четко определились с локацией, четко понимаете, что вы хотите в этом жилом комплексе жить или в этом районе проживать — вот тогда это следует делать!

Во всех остальных случаях все равно это будет оправданно с точки зрения  — инвестиций в другие типы недвижимости и продолжение аренды. Поэтому думать надо головой особенно молодёжи. Показывайте все эти расчёты. Показывайте варварскую ситуацию переплаты процентов и всего остального. О чём люди зачастую не думают! Вот вам мой совет! 

Это мнение Сергея Смирнова 

Пусть Хорошие люди, читают хорошие статьи!