Как продать квартиру и способы приобретения права собственности

Как продать квартиру Недвижимость

Вам нужно продать или купить квартиру и вы не знаете, как происходит купля — продажа вторички  при осуществлении альтернативной сделки двух, трёх и более квартир. Как происходит предварительная договорённость о покупке квартиры? Как вносится аванс или задаток? Какие просить и смотреть документы от продавца? 

Мы подскажем на что обратить внимание и вы продадите, как правильно и положено в соответствии с рисками, которые обязательно нужно учесть.

Способы приобретения права собственности бывают разными, к одному из них относится и покупка квартиры. Остальные способы — это дарение, наследство, приватизация, постройка дома самостоятельно на земельном участке и другие под разновидности перечисленных способов.

Сделки по доверенности и с участием несовершеннолетних

Продажу квартиры могут осуществлять по доверенности, ещё такие доверенности называют генеральными. Но фактически генеральных доверенностей не существует, доверенности выдают на определённые действия, и так каждый раз для отдельных действий.

Покупку квартиры, продаваемой по доверенности — лучше избегать, т.к. собственник может быть введён в заблуждение или обманут. И потом такой собственник и недвижимость может оспариваться, а такое никому не хочется. Поэтому таких продавцов лучше избегать, а если вы идёте на сделку, то нужно крайне серьёзно и кропотливо проверять, как собственника, так и представителя по доверенности. Т.к. сделки с недвижимостью существенно влияют на собственников, то в большинстве случаев они могут самостоятельно принимать участие в таких событиях.

Покупка квартиры, где есть несовершеннолетние дети — нужно тщательно проверять риски не наделения детей собственностью, иначе они смогут отсудить часть квартиры после того, как им исполнится 18 лет и они станут совершеннолетними, плюс ещё 2-3 года исковой давности. Итого даже через 20 лет есть риск потерять часть или всю квартиру.

Вопросы с несовершеннолетними решают органы опеки и попечительства; и учитывайте использование материнского капитала, выдаваемого пенсионным фондом.

Приватизированные квартиры, квартиры по наследству и срочные сделки

Покупка приватизированной квартиры

Главным риском приватизированных квартир является тот тонкий момент, когда один из членов семьи или проживающих в квартире на основании договора социального найма на момент приватизации отказался или не участвовал в приватизации. Тогда человек, отказавшийся от приватизации имеет право пожизненного проживания в квартире. Джае если вы продадите квартиру, как собственник, то вы продадите квартиру с жильцом, и новые собственники явно не обрадуются.

Риск учёта права пожизненного проживания можно косвенно отследить по справкам из домовых книг где можно увидеть всю историю зарегистрированных и прописанных людей в квартире.

Отказался от приватизации — имеет право пожизненного проживания в этой квартире.

Покупка квартиры полученной продавцом по наследству

Риски покупки унаследованной квартиры продавцом — возможно есть другие наследники. Например, если собственник ранее был мужчина, то у него могут быть дети от другой женщины. Или взрослые дети, братья и сёстры живут в разных городах или странах, и кто-то не знает о наследстве. Такие наследники могут отсудить долю своего наследства.

Независимо от вида наследования (по закону или завещанию) — по законодательству есть обязательные доли в наследстве, которые могут быть в отношении определённый категорий членов семьи (жена, малолетние дети, престарелые родители, инвалиды).

Срочные сделки по покупке квартиры

Отказывайтесь от таких сделок, т.к. при срочной продаже привлекают низкой ценой, но вы не знаете истинной причины срочности и снижения цены. В таких сделках часто бывают неразрешимые проблемы.

Какие документы от Продавца нужны для покупки квартиры

От продавца квартиры нужны документы:

  1. Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, приватизация и т.д.).
  2. Выписка из ЕГРН
  3. Справки о прописанных в квартире людях
  4. Справки о полной оплате коммунальных платежей
  5. Справки об использовании материнского капитала
  6. Справки из психо и нарко диспансера
  7. Справки из ЗАГСа о состоянии в браке или не состоянии 
  8. Проверять самостоятельно судебные дела с участием продавца и др. собственников

Квартира в Кооперативе и апартаменты, стоит ли покупать

Стоит ли покупать квартиру в кооперативе или апартаментах? Главный нюанс, что в такой недвижимости невозможно прописаться, зарегистрироваться. Кроме того, жилые помещения в таких зданиях не подпадают под законодательство контролирующее качество строительства квартир и мест постройки. Так материалы строительства могут быть опасными, а места бывших заводом заражены какой-нибудь гадостью, о чём вы конечно вначале не знаете.

Договор аванса или задатка при покупке квартиры

Что нужно оформить при покупке квартиры, задаток или аванс? Аванс — это возвратная сумма, и никто никому ничего больше не должен. Аванс — это уплата в счёт будущей полной оплаты, как на работе, сначала вам платят аванс за месяц, а когда проработали целый месяц, то оплачивают полную зарплату. Но если сделка по покупке квартиры не состоялась, то деньги нужно вернуть.

Задаток — это способ обеспечения сделки. Сумму задатка покупатель теряет, если не купит квартиру по своей вине. А если продавец, по своим причинам, не продаст покупателю квартиру — обязан возвратить аванс в двойном размере покупателю.

Аренда ячейки в банке для передачи денег при покупке квартиры

Для передачи денег в расчётах по сделке купли-продажи квартиры всё ещё используются банковские ячейки. Порядок аренды, бронирования ячеек в банке описано в видео. Кратко в договоре аренды участвует продавец и покупатель этой квартиры, они договариваются в чью сторону открывается ячейка (кто деньги получает), при условии предоставления документов подтверждающих переход права собственности на конкретную квартиру к конкретному человеку.

С 2021 года Росреестр выдаёт только выписку из ЕГРН, и только ей подтверждается право собственности на квартиру и другую недвижимость.

Указываются сроки в течение, которых осуществляются такие действия.

Если сделка не состоялась, то прописывают условия допуска к ячейки покупателя, чтобы он забрал деньги.

Нужно писать расписки в получении конкретных суммы, которые вы потом обмениваете на ключ от ячейки и идёте вынимать из ячейки деньги. Все расписки пишутся собственноручно теми лицами, которые их дают, т.е. те кто получают деньги.

При альтернативной сделке в ячейки закладываются суммы по продавцам квартиры, а открываются ячейки конкретны продавцам, которые в итоге должны получить деньги. А те продавцы, которые фактически меняют квартиру на квартиру, получается денег не получают и не держат их в руках, но пишут в итоге расписки в получении денег и получают в случае покупки новой квартиры.

Альтернативой расчётов будут расчёты через аккредитив, т.е. открытие счетов, на которые зачисляются деньги покупателем, а потом аккредитив исполняется на счёт продавца после регистрации перехода права собственности.

Сделка купли-продажи квартиры

Сам процесс подписания договора может осуществляться, как самостоятельно, так и через нотариуса. Кратко структура сделки по купле продаже квартиры:

  1. Предварительный договор, авансовые соглашения или задатка
  2. Проверка квартиры и собственника, проверка документов
  3. Договора  аренды банковской ячейки или аккредитива, или депозит у нотариуса
  4. Договор купли-продажи
  5. Регистрация через МФЦ или нотариуса (через нотариуса срок регистрации 1 день)
  6. Получение выписки ЕГРН с информацией о переходе права собственности.
  7. Вскрытие ячеек, получение денег, передача расписок.
  8. Акт приёма-передачи квартиры, физическое освобождение квартиры, получение свежих квитанций об оплате коммунальных платежей (не должно быть долгов).

и только после этого всё.

Расчеты через депозит нотариуса

Депозит нотариуса, почти тоже самое, что и банковская ячейка или аккредитив. Депонируете сумму у нотариуса, потом там же получаете.

Альтернативные сделки купли-продаж квартир

При обмене квартир или размене большей квартиры на меньшие, есть ряд нюансов по расчётам по сделке, а именно условие, кто в итоге открывает ячейку и получает из неё деньги. Такие сделки с тремя, четырьмя, пятью квартирами называются альтернативными сделками, т.к. люди ищут другую похожую (альтернативную) квартиру, или разменивают квартиры и им нужны разные варианты.

Акт приемки-передачи квартиры

После регистрации квартиры по сделке купли-продажи квартиры остаётся последний шаг — физическое освобождение квартиры, передача ключей, въезд, получение справки, что никто старый не прописан в квартире.

Тогда можно и нужно подписывать Акт приёма — передачи квартиры.

Обычно договариваются о конкретном сроке выезда, неделю, две, и после этого передачи квартиры должна состояться полностью.

Помогла ли вам эта публикация, для понимания вашей ситуации и дальнейших действий

Николай

Более 14 лет работаю юристом и имел дела с совершенно разными юридическими вопросами. На основании этого опыта и делюсь с вами полезностями

Оцените автора
В опыте | Vexperience.ru
Добавить комментарий

Adblock
detector