Добросовестный покупатель — приобретатель квартиры недвижимости

Дизайн без названия - 1 Юридические

Какие права у добросовестного покупателя

При покупке квартиры или земельного участка  на вторичном рынке возникает вопрос, а не обманут ли продавцы и не приведёт ли это в будущем к тому, что квартиру отнимают? Ситуации могут быть разные, прошлый собственник не дееспособный, не понимает своих действий. Или продавец скрыл важную информацию о том, что есть дети обладающие правом на долю в квартире, но не наделённые такой долей, а они могут отсудить своё право и квартиру отнимут. 

Бывают случаи частой продажи квартиры или за 30 лет квартиру много раз перепродавали, так там никаких сил не хватит проверить всю цепочку продаж и законности таких продаж. Ведь множество вопросов нужно проверять, наследники, которые не знали об открытии наследства в будущем могут заявить о своём праве на квартиру. И получится, что наследники и вы добросовестный покупатель квартиры будете решать вопрос в суде.

Куплена ли квартира в браке и является ли она совместно нажитым имуществом? А продана квартира одним из бывших супругов без разрешения второго супруга. Тогда второй супруг вправе отсудить свою часть и долю квартиры.

Продавец квартиры банкрот и пытается быстро продать квартиру за наличные деньги. Это  весомый риск, когда банк инициирует процедуру банкротства и все сделки за последние три года признают недействительными и вернут всё в исходное положение, в том числе и вернут, истребуют, квартиру обратно. А вам фиг, ничего не дадут, если у продавца такой квартиры не будут деньги с подтверждением, что они получены за продажу квартиры, а такого точно не будет, а все деньги банкрота продавца отнимут в счёт долга банку, а обманутым покупателям ничего не дадут в такой ситуации.

Что же делать при покупке квартиры, недвижимости, чтобы защититься от мошенников такого типа?

Есть обнадёживающий момент в законодательстве РФ, который защищает покупателя квартиры, как добросовестного покупателя.

Проверять риски нужно обязательно перед покупкой квартиры.

Проверять сведения из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). В ЕГРН прописываются официальные сведения о собственнике (правообладателе), и обременениях наложенных на квартиру.

Какая в законе статья добросовестный покупатель

В 2019 году была важная поправка в законе, а именно Федеральным законом от 16.12.2019 N 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» была введена поправка защищающие ваши интересы.

ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Государственная регистрация прав на имущество

ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ. Государственная регистрация прав на имущество

1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.

5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.

Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.

Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.

9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом.

Добросовестный покупатель квартиры внутри
Добросовестный покупатель квартиры внутри

Что примечательно, регистрация права всегда показывает текущего правообладателя. Если право оспаривается, то только в судебном порядке. Если лицо, чьё право собственности оспаривается знало ранее о недостоверных данных государственного реестра, то оно не может ссылаться на такие данные для своей защиты. Т.е. если вы знали о подделке, то сознательно пошли на такой риск, а поэтому ответственность на вас тоже есть.

Если вы, как покупатель при покупки опирались на данные сведения из государственного реестра, и не могли знать, что у вашего продавца не было права продавать квартиру / недвижимость, то вы признаётесь добросовестным покупателем.

Статья 302 Гражданского кодекса РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Статья 302 Гражданского кодекса РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
 

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.


2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.


3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.


4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Законом установлена компенсация добросовестному покупателю квартиры, если это доказано судом

Статья 68.1. Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения

Статья 68.1. Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения
 
1. Физическое лицо — добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — добросовестный приобретатель), имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.


2. Компенсация, предусмотренная настоящей статьей, выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.


КонсультантПлюс: примечание.
Компенсация добросовестному приобретателю, от которого в судебном порядке было истребовано жилье до 01.01.2020, в размере, установленном чч. 3 и 4 ст. 68.1, выплачивается при соблюдении условий, установленных ч. 1 ст. 2 ФЗ от 02.08.2019 N 299-ФЗ.

3. Размер компенсации, предусмотренной настоящей статьей, определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, предусмотренного частью 1 настоящей статьи.


4. Если судом при рассмотрении требований о выплате компенсации, предусмотренной настоящей статьей, установлено, что добросовестному приобретателю возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилого помещения, размер компенсации подлежит уменьшению на сумму возмещенных убытков.


5. В случае выплаты компенсации, предусмотренной настоящей статьей, к Российской Федерации переходит в пределах выплаченной суммы компенсации право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения.


6. Порядок учета перешедших к Российской Федерации прав (требований), предусмотренных частью 5 настоящей статьи, и орган, уполномоченный на предъявление таких требований, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Как доказать, что покупатель добросовестный

Доказывать, что вы добросовестный покупатель недвижимости нужно самостоятельно, ссылаясь на сведения из ЕГРН и другие документы, которые вы смогли проверить перед покупкой. Чем больше доказанных фактов проверки продавца, тем лучше. Предоставите больше документов и справок полученных от продавца, тем лучше. Признание добросовестным покупателем осуществляет только суд и доказывается статус добросовестного покупателя, только решением суда.

Обязанность доказывания добросовестности покупателя / приобретателя недвижимости подтверждена Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.06.2020 N 307-ЭС19-26444(1,2) по делу N А13-411/2017

Да, это займёт много времени, но деваться некуда, придётся проходить процесс доказывания и признания добросовестным покупателем, чтобы получить компенсацию от государства. И придётся подавать заявление в суд. И будут рассматривать ваш иск от 4 месяцев, это если все стороны придут на суд, будут все документы, но это редкость, и рассматриваться иск будет примерно 6-8 месяцев, а потом сроки обжалования, и возможно ещё само обжалование, ориентируйтесь на 12 месяцев. И закладывайте время на получение исполнительного листа.

В общем защита добросовестных покупателей, осуществляется самими добросовестными покупателями или их законными представителями.

Суд признал добросовестным покупателем квартиры, что дальше

Когда признают добросовестным покупателем, тогда предъявляете исполнительный лист к исполнению в казначейство РФ.

Судебная практика добросовестный покупатель недвижимости

Для вашего случая необходимо смотреть актуальную судебную практику на дату, когда вы задались этим вопросом. Практику можно посмотреть на сайте судов, где размещаются решения, например: sudact.ru.

Видео о добросовестном приобретателе квартиры, недвижимости

Николай

Более 14 лет работаю юристом и имел дела с совершенно разными юридическими вопросами. На основании этого опыта и делюсь с вами полезностями

Оцените автора
В опыте | Vexperience.ru
Добавить комментарий

Adblock
detector