Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Смотрит в окно Юридические
Содержание
  1. Кто собственник квартиры? один или несколько?
  2. Продавец заказывает выписку ЕГРН на Госуслугах перед вами и пересылает её вам
  3. Номер квартиры, Этаж
  4. Адрес, точный в выписке ЕГРН, на документах и на самом деле. Дом, Улица, квартира
  5. Площадь квартиры по выписке ЕГРН
  6. Свободная сделка или Альтернативная, связанная с продажей или покупкой другой квартиры?
  7. Квартира в ипотеке?
  8. Перепланировка в квартире
  9. Первоначально квартира покупалась, как собственность или по переуступке прав требований в новостройке
  10. Какая стоимость квартиры в договоре ДКП?
  11. Основания права собственности на квартиру
  12. Технические документы на квартиру
  13. Паспортный стол, документы по квартире
  14. Выписка из ЕГРН
  15. Приватизация квартиры, первоначально приобретена по приватизации
  16. Дети. У продавцов квартиры есть дети
  17. Материнский капитал использован у продавцов в покупке квартиры?
  18. Прописанные и зарегистрированные в квартире
  19. Физическое освобождение квартиры после сделки
  20. Брак. Собственники женаты, за мужем? на момент покупки и продажи квартиры? Разведены?
  21. Квартплата оплачивается? Долги за коммуналку?
  22. Размер квартплаты?
  23. Кредитная история продавцов? Справка из БКИ
  24. Новый дом сдан?
  25. Как давно продаёте?
  26. Кадастровая стоимость квартиры?
  27. Налог на квартиру годовой сколько?
  28. Дееспособность подтвердить справками
  29. Мебель остаётся?
  30. Какие соседи?
  31. Когда меняли сантехнику, проводку, окна?
  32. Мусоропровод — открыт, заварен?
  33. Управляющая компания
  34. Школы

Кто собственник квартиры? один или несколько?

Кто собственник квартиры и сколько их нужно знать обязательно. Это отвечает на вопросы: Кто принимает решение о продаже квартиры? Кого нужно проверять на дееспособность и правоспособность? Кто должен быть прописан в выписке ЕГРН? (Единый государственный реестр недвижимости). Если в выписке прописаны другие люди, то вам пытается продать квартиру не собственник. А бывают ошибки в ФИО собственника в ЕГРН (нужно исправлять). Учесть брак и детей.

Узнайте ФИО собственников в выписке ЕГРН, основываться нужно на достоверной, оригинальной выписке с синими печатями или выписки в электронном виде с ЭЦП (подпись ЭЦП проверять на Госуслугах).

Продавец заказывает выписку ЕГРН на Госуслугах перед вами и пересылает её вам

Просите выписку ЕГРН у продавца, т.к. с 01 марта 2023 года для всех, кроме собственника, закрыты сведения о собственнике недвижимости.

Онлайн — выписку из Госуслуг об основных характеристиках объекта недвижимости и о переходе права собственности собственник бесплатно получает в личном кабинете в Госуслугах за одну минуту и она подписана ЭЦП. Вот её заказать перед вами и переслать вам, чтобы вы видели, что в документы не вносились изменения вручную.

Нужно просить собственника/ -ов подать заявление на открытие данных в Росреестр, заявление подавать через МФЦ или Мои документы. Потом вы самостоятельно сможете запросить выписку ЕГРН со сведениями о собственнике квартиры.

В ином случае придётся просить нотариуса заказывать выписку ЕГРН, но нотариус может потребовать авансовое соглашение и без него не давать выписку, а это не удобно, т.к. проверить желательно до авансового соглашения.

Номер квартиры, Этаж

На просмотре квартиры запомните этаж и номер квартиры, чтобы сверить в выписке ЕГРН

Адрес, точный в выписке ЕГРН, на документах и на самом деле. Дом, Улица, квартира

Проверить в выписке ЕГРН сведения о ФИО собственника (бывают разные отчества или имена, фамилии),
об адресе: город, улицу, номера дома, номер квартиры, номера этажа (бывают ошибки после слиянии информационных баз кадастра, отсутствуют части адреса).

Проверить в документах основаниях на право собственности на квартиру (например: договор купли-продажи) сведения об адресе и ФИО собственника

Площадь квартиры по выписке ЕГРН

Сравните площадь по выписке и то, что продавцы написали в объявлении. Балконы и лоджии продавцы хотят вставить в общую площадь квартиры, чтобы увеличить площадь. По документам и выписке ЕГРН площадь будет меньше.

Ст.15 Жилищного Кодекса РФ — балконы, лоджии, веранды, террасы не входят в Общую площадь жилого помещения

Свободная сделка или Альтернативная, связанная с продажей или покупкой другой квартиры?

Свободная сделка или Альтернативная, как продаётся квартира? Свободная продажа квартиры значит, что продавцы не зависят от обстоятельств и условий покупки новой квартиры для себя, т.е. если продавцам нужна будет новая квартира, то это «альтернативная» квартира, а значит Альтернативная продажа.

Соответственно и покупатель приходящий с покупкой альтернативной квартиры для себя зависит от продажи своей квартиры, но такому покупателю удобнее покупать альтернативную квартиру, которая продаётся свободной.

Квартира в ипотеке?

Покупаемая вами квартира у продавцов находится в Ипотеке? Узнайте в каком банке ипотека квартиры. Если банк тот же, что и у вашей ипотеки, то это удобно и проще провести процедуру продажи квартиры, погашения одной ипотеки и сразу открытия другой.

Если ипотечный банк у продавцов другой, то узнавайте можно ли провести сделку с ипотечной квартиркой между вашим банком и банком продавцом. Нужно будет согласие банка продавца на сделку и погашения их ипотеки из другого банка.

Узнайте сколько осталось платить по ипотеке продавцам. Эту сумму вы можете гасить своими деньгами в случае если между банками по ипотеке продавца и покупателя не возможно провести сделку.

Были ли просрочки оплаты ипотеки продавцами? Какая кредитная история? Этот момент больше важен для понимания ответов продавца и их анализа на вопрос: не грозит ли продавцам банкротство?

Риск банкротства продавцов — отменят все сделки продаж за последние три года, в том числе и проданные квартиры.

Просмотр квартиры

Перепланировка в квартире

Перепланировка была? Узаконены ли перенос мокрых мест, стен, воздуховодов, батарей? (на балкон батареи нельзя, холодно — лопнет, зальёт). Если не узаконена перепланировка или невозможно узаконить — ипотеку банк не одобрит, т.к. не пройдёт согласование по документам. Сначала узакониваем перепланировку, потом продаём квартиру.

Первоначально квартира покупалась, как собственность или по переуступке прав требований в новостройке

Собственность или уступка права требования. Есть нюанс после получения документов (закладной) на квартиру от застройщика, покупатели должны пойти заложить закладную по ипотеке в банк, но ещё не отнесли в банк, в этот момент в ЕГРН не видно, что квартира в ипотеке.

В этом моменте могут быть мошеннические действия некоторых продавцов, которые хотят продать за полную стоимость, и всю сумму денег забрать себе, а квартиру которая де юре под ипотекой оставить покупателю.

Риск — банк потом отберёт квартиру себе, а вы покупатель останетесь без квартиры и без денег.

Узнавайте, продавец покупал квартиру на стадии инвестирования в строительство или после сдачи дома, когда квартиры уже оформили в собственность? Первые по ДДУ получают квартиру и регистрируют. Договор ДДУ — оплачен полностью или частями, или в ипотеке, кредите? Нужно понять не будет ли препятствий для продажи.

Какая стоимость квартиры в договоре ДКП?

Полная или неполная цена квартиры в договоре? Или с занижением стоимости? Полная стоимость квартиры в ДКП — хорошо. Неполная стоимость квартиры в ДКП (занижение стоимости) — плохо, так люди хотят уйти от налогов, либо не платить, либо заплатить меньше.

Продавцы выставляют условие о стоимости квартиры равную стоимости покупки или иную, чтобы меньше платить налогов.

Риск — при расторжении договора и возврата средств или возмещении средств государством — вернут только стоимость в договоре или кадастре.

А черные схемы суды знают и признают вас недобросовестными покупателями и продавцами и будут отказывать в возмещении.

Основания права собственности на квартиру

Правоустанавливающие документы на квартиру (недвижимость) список ниже. Какие основания права собственности бывают?

  1. ДКП — Договор Купли-продажи
  2. ДДУ — Договор долевого участия
  3. Дарение
  4. Рента
  5. Мена
  6. Наследство по закону
  7. Наследство по завещанию
  8. Решение суда
  9. Справка о выплаченном пае
  10. Договор передачи
  11. Соглашение об отступном
  12. Договор распределения долей
  13. Брачный договор
  14. Соглашение о разделе
  15. Предварительный договор

Технические документы на квартиру

Кадастровый паспорт – если есть он, то технический не обязателен.
• Технический паспорт

Паспортный стол, документы по квартире

• Форма 7 Техническое описание
• Форма 9 Сведения о зарегистрированных лицах (в том числе архивную форму, кто был ранее до приватизации, если она была.
• Форма 12 Сведения о временно выписанных из квартиры
В паспортном столе, МФЦ, Мои документы делают за 1 день.

Выписка из ЕГРН

В выписке ЕГРН сведения:
• об обременениях
• Ипотеке
• Залоге
• Материнском капитале
• О собственнике

Приватизация квартиры, первоначально приобретена по приватизации

При получении квартиры по приватизации бывают нюансы. Проведена ли приватизация с наделением права собственности на долю квартиры всех членов семьи нанимателя квартиры? Например: детей часто выписывают, снимают с регистрации, чтобы не наделять собственностью и потом свободно продавать квартиру.

Махинация выписать детей до приватизации — мошенническая и ребёнок вправе оспорить в суде в течение одного года по достижению восемнадцатилетия (совершеннолетия), когда ребёнок станет полностью дееспособным и будет иметь право подавать в суд.

Пример: При приватизации, часть жильцов отказались от приватизации в чью-то пользу (одного из тех кто участвует в приватизации). При этом отказавшийся продолжает проживать в квартире и зарегистрирован в ней до приватизации. В случае приватизации другими жильцами, такой отказник от приватизации обладает бессрочным правом пожизненного проживания в данной квартире, и вы никак его не выселите.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации

Получается вы продали квартиру при наличии права у другого человека пожизненного проживания в этой квартире. Новые собственники не будут этому рады.

Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

Дети. У продавцов квартиры есть дети

При наличии детей у продавцов квартиры появляются вопросы про использование материнского капитала; наделен ли ребёнок долей собственности в квартире и при продаже потребуется разрешение органов Опеки и попечительства; Был ли ребёнок прописан в квартире до приватизации? и может ли он оспорить этот факт и вернуть себе квартиру;

Материнский капитал использован у продавцов в покупке квартиры?

Материнский капитал использован? Важно выявить использование материнского капитала у продавцов квартиры и последствия его использования. При покупке новостройки и оплаты части ипотеки материнским капиталом, до получения квартиры в собственность есть период, когда нет квартиры, нет собственности, нет выписки ЕГРН и нет информации об использовании материнского капитала.

После получения квартиры в новостройке, квартиру ставят на учёт и на неё должны наложить обременение в том числе указать на использование материнского капитала и покупатель должен наделить своих детей долей собственности в квартире. Но мошенники делают разные ухищрения, которые оттягивают появления такой информации, либо искажают информацию, не наделяют детей долей в собственности.

И по выписке ЕГРН вы можете не увидеть, что продавец обязан был наделить своих детей долевой собственностью, а это причина отказаться покупать такую квартиру, как минимум до решения всех вопросов.

Для проверки использования материнского капитала у продавцов квартир запросить:

выписку / справку из Социального фонда РФ (бывший Пенсионный фонд),

ещё вариант зайти в личный кабинет в социальном фонде и на вкладке о материнском капитале посмотреть информацию. Использован \ не использован \ сумму оставшихся средств.

Справку из банка где брали ипотеку о том, что материнский капитал не использовался при выдаче ипотечного кредита.

Прописанные и зарегистрированные в квартире

Прописанные в квартире есть? Зарегистрированные и прописанные — это разные вещи? Прописанные / Зарегистрированные — это на постоянной основе, безвременно, с печатью в паспорте. Временно зарегистрированные — это на временное пребывание до конкретной даты, без печати в паспорте, а после окончания даты регистрация прекращается и людям нужно снова где-то зарегистрироваться.

В любом случае нужно, чтобы до сделки купли — продажи все люди снялись с регистрации и выписались. Иначе будет труднее и дольше их выписывать через суд. Вариант принять нотариальное обязательство о том, что люди выпишутся и снимутся с регистрации в течение 14 дней после перехода права собственности. Но лучше обязать выписаться до сделки, т.к. может произойти всякое и людям будет некуда выписываться, вот и проблема.

Физическое освобождение квартиры после сделки

Помимо снятия с регистрации и смены прописки со стороны продавца, нужно в договорах купли-продажи квартиры, а то и в авансовом соглашении прописать пункт о физическом освобождении квартиры после сделки купли — продажи и перехода права собственности.

До покупки квартиры согласуйте удобное всем количество дней, чтобы люди реально могли собрать свои вещи и переехать. Собрать вещи и мебель — это дело не простое, много коробок, и много телодвижений для упаковки вещей. Стандартно прописывают две недели (четырнадцать дней).

Часто сроки выезда из квартиры зависят от сроков аренды покупателем квартиры, в которой он живёт до покупки квартиры. Никто не хочет платить лишние деньги за аренду квартиры ещё на месяц, при наличии купленной квартиры. А продавцам чисто технически проблема съехать, а у кого-то бывает и некуда съезжать.

Брак. Собственники женаты, за мужем? на момент покупки и продажи квартиры? Разведены?

Уточните квартира приобреталась в браке или когда были холостыми?

Брак. Собственники женаты, за мужем? Если продавцы состоят в браке, то вне зависимости от того, кто из них прописан собственником — нужно нотариальное согласие на продажу второго супруга.

Если оба супруга собственники, то такое нотариальное согласие не нужно потому, что они являются стороной договора купли-продажи квартиры и сами подписывают договор.

Узнайте каким составом людей покупалась продаваемая квартира. Была ли квартира приобретена в браке, а может быть покупалась в предыдущем браке, тогда прошлый супруг имеет право на долю в собственности в продаваемой квартире.

Разведенные супруги продают квартиру — риск не распределения собственности после развода. Развестись развели, а вещи в суде не поделили. Тогда тоже нужно нотариальное согласие прошлого супруга. А пойди его найди…. бывает невозможно. Тогда делить через судебное решение.

Если супруги разведены, то необходимо предоставить свидетельство о разводе. Проверять свидетельство нужно на сайте органов ЗАГС. Чтобы покупатель в случае проблем, мог показать, что он основывался на этой официальной информации.

Разведясь по решению суда — это ещё не значит, что брак расторгнут. Брак расторгается только с момента государственной регистрации акта гражданского состояния в ЗАГСе, после которого выдаётся свидетельство о разводе.

Квартплата оплачивается? Долги за коммуналку?

Квартплата оплачивается? Долги за коммуналку есть? Электричество, вода, кап. ремонт, отопление др. Проверять нужно получив последние квитанции на оплату (запомните лицевой номер / счёт, чтобы проверить самостоятельно по сервисам), из неё нужно посмотреть список услуг, тарифы за единицу услуг, сравнить показания счётчиков в квитанции и счётчиков в квартире.

При покупке квартиры, в авансовом соглашении прописываем обязанность продавца предоставить на сделку справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, и капитального ремонта.

И сравнивайте тарифы, бывает, что ранее ошибались и начисляли по старому тарифу, а когда вы после покупки квартиры будете менять собственника в договоре коммунальных услуг — вам перерасчитают по действующему тарифу и окажется есть долг.

Размер квартплаты?

Какой размер платежей за квартплату? Есть ли дополнительные взносы? Охрана общедомовая, консьерж, частная охранная система квартиры, шлагбаум, домофон, интернет, ТВ, отопление, парковка. Электрический счётчик 2-3 фазный?

Размер квартплаты и сопутствующих платежей поможет рассчитать ваши траты в месяц в будущем, это важно при ипотеке, чтобы просчитать хватит ли вам дохода платить ипотеку и квартплату одновременно.

Квитанцию покажите, сфотографируйте её.

В квитанции видно сколько человек зарегистрировано в квартире.

Кредитная история продавцов? Справка из БКИ

Кредитная история продавцов, хорошая ли она или плохая? Посмотреть можно Справку из БКИ. Можно попросить продавца показать, а достовернее запросить за плату в Бюро кредитных историй информацию по продавцу, для этого нужны паспортные данные продавца.

Проверяем в сервисе проверки банкротств и отдельно смотрим справку из БКИ и понимаем есть ли у продавца предбанкротное состояние. Проверить продавца на суды. Так поймём если продавцы будут банкротиться, то всё проданное ранее в течение 3 лет до начала банкротства — изымут. Мы покупаем только у тех, у кого нет признака банкротства.

Новый дом сдан?

Покупаете квартиру в новом доме? Уточните сдан ли дом, поставлен ли он на учёт, зарегистрирована ли квартира в ЕГРН и собственник?

А если дом сдан, квартира поставлена на учёт, то установлено ли в ЕГРН обременение ипотекой, если покупалась на стадии инвестирования с ипотекой? После постановки на учёт закладную такой квартиры, нужно заложить в банк. А некоторые продавцы оттягивают этот момент, чтобы продать, как бы без обременения ипотекой. А потом кинут, обманут и у нового собственника будут проблемы.

Как давно продаёте?

Как давно продаёте квартиру? Давно продают? Повод для торга на уменьшение цены квартиры. Значит продают выше рынка.

Кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость квартиры – рыночная стоимость больше чем кадастровая, при продаже влияет на налоги.

Кадастровая стоимость влияет на налог на недвижимость в год. Квартиры по 30 млн. рублей по кадастру, требуют порядка 40 000 рублей в год.

Налог на квартиру годовой сколько?

Налог на квартиру рассчитывается в %, 0,001 — 0,003 % от кадастровой стоимости для физлиц. Рассчитайте сколько платить налога за квартиру в итоге за год.
Учтите Налоговый вычет в 20 м2 на квартиру Налоговый кодекс РФ Статья 403. Налоговая база

Дееспособность подтвердить справками

Дееспособность граждан подтверждается справками из Психоневрологического и Наркологического диспансера. Есть бесплатные справки и платные справки, просить нужно и бесплатную и платную справку, особенно для пожилых людей, а для стариков продавцов квартиры нужно нанимать врача, который на сделке проведёт анализ состояния дееспособности продавца и выдаст итог отдаёт ли себё отчёт продавец или нет.

Статья 21 Гражданского кодекса РФ. Дееспособность гражданина — Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Мебель остаётся?

Покупая квартиру с мебелью, потрудитесь прописать конкретно каждый шкаф, технику с брендом и моделью, а также сфотографировать, распечатать и подписать список передаваемой с квартирой мебели.

Бывают случаи, когда после сделки купли-продажи квартиры, техника вся вывозится и ничего не остаётся, либо меняется на дешёвую. Могут даже розетки забрать.

Какие соседи?

Молодые, пожилые? Много ли людей в квартире над вами, под вами? Дети у соседей есть? Кошки, собаки? Пьяницы, дебоширы, прокуроры, полицейские?

Желательно после осмотра, возможно в другое время или день, пройтись по соседям и спросить информацию у них, заодно и познакомитесь.

Когда меняли сантехнику, проводку, окна?

Когда устанавливали окна? Поймёте на сколько они могли рассохнуться или под ультрафиолетом начать распадаться, а также состояние ухода, состояние резиночек уплотнителей.

Когда меняли сантехнику, т.к. она с годами выходит из строя и нужно обновлять.

Когда делали электропроводку и из каких проводов (медные, алюминиевые)? Схему разводки проводов.

Мусоропровод — открыт, заварен?

В некоторых домах нет мусоропровода вообще, а в каких-то сознательно заварен и им не пользуются. А где-то пользуются.

Узнайте где стоят мусорные контейнеры и сколько до них идти.

Управляющая компания

Проверьте отзывы об управляющей компании. Узнать управляющую компанию можно на сервисах для многоквартирных домов: https://dom.gosuslugi.ru/#!/mkd

Школы

Где в районе школы и какие дети там превалируют? Бывает, что район заселён иммигрантами или выходцами из других стран или национальностей.

Николай

Более 14 лет работаю юристом и имел дела с совершенно разными юридическими вопросами. На основании этого опыта и делюсь с вами полезностями

Оцените автора
В опыте | Vexperience.ru
Добавить комментарий