Какие вопросы задавать при покупке квартиры

При покупке квартиры возникает куча вопросов, которые нужно задать собственникам продавцам, но вы не знаете, что спрашивать и хотите проверить квартиру или другую недвижимость перед покупкой. Заодно проверить своего риэлтора — всё ли он учёл.

Кто собственник квартиры? один или несколько?

Кто собственник квартиры и сколько их нужно знать обязательно. Это отвечает на вопросы: Кто принимает решение о продаже квартиры? Кого нужно проверять на дееспособность и правоспособность? Кто должен быть прописан в выписке ЕГРН? (Единый государственный реестр недвижимости). Если в выписке прописаны другие люди, то вам пытается продать квартиру не собственник. А бывают ошибки в ФИО собственника в ЕГРН (нужно исправлять). Учесть брак и детей.

Узнайте ФИО собственников в выписке ЕГРН, основываться нужно на достоверной, оригинальной выписке с синими печатями или выписки в электронном виде с ЭЦП (подпись ЭЦП проверять на Госуслугах).

Собственник квартиры гражданин РФ или иностранец?

Если продавец квартиры гражданин России, то никаких особенностей, проверяйте и проводите сделку купли-продажи стандартно.

Если продавец квартиры иностранец, то подразделяется на категории иностранец и дружественной страны и недружественной страны.

Всем иностранцам продавцам и покупателям квартиры или недвижимости обязательно оплачивать всю сумму / цену квартиры в безналичной форме на банковский счёт, если этого не сделать, то налоговая служба будет взыскивать с сторон этим суммы.

Если иностранец из недружественной страны (продавец квартиры), то обязательно открывается в банке специальный счёт типа «С» для сделок свыше 10 миллионов рублей в месяц.

Указ Президента РФ от 5 марта 2022 г. N 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами»

Обязательно нужно использовать счет типа «С», если вы покупаете у иностранца из недружественной страны квартиру или другу недвижимость, не соглашайтесь оплачивать продавцу по доверенности на счет в банке доверенного лица, который потом якобы перечислит на счет типа «С» принадлежащий иностранцу — Все деньги прямо на счёт типа «С» оплачивать.

Иначе вы рискуете, что иностранец выведет деньги из страны и ему уже всё равно на правосудие и законы в нашей стране, а взыскивать эти деньги будут с вас покупателя.

Чем счет типа С отличается от обычного и куда можно тратить с него деньги

Счет типа «С» отличается от обычного счета в банке рядом ограничений по использованию денежных средств, находящихся на таком банковском счете. Денежные средства, находящиеся на банковском счете типа «С» можно использовать для:

Продавец заказывает выписку ЕГРН на Госуслугах перед вами и пересылает её вам

Просите выписку ЕГРН у продавца, т.к. с 01 марта 2023 года для всех, кроме собственника, закрыты сведения о собственнике недвижимости.

Онлайн — выписку из Госуслуг об основных характеристиках объекта недвижимости и о переходе права собственности собственник бесплатно получает в личном кабинете в Госуслугах за одну минуту и она подписана ЭЦП. Вот её заказать перед вами и переслать вам, чтобы вы видели, что в документы не вносились изменения вручную.

Нужно просить собственника/ -ов подать заявление на открытие данных в Росреестр, заявление подавать через МФЦ или Мои документы. Потом вы самостоятельно сможете запросить выписку ЕГРН со сведениями о собственнике квартиры.

В ином случае придётся просить нотариуса заказывать выписку ЕГРН, но нотариус может потребовать авансовое соглашение и без него не давать выписку, а это не удобно, т.к. проверить желательно до авансового соглашения.

Номер квартиры, Этаж

На просмотре квартиры запомните этаж и номер квартиры, чтобы сверить в выписке ЕГРН

Адрес, точный в выписке ЕГРН, на документах и на самом деле. Дом, Улица, квартира

Проверить в выписке ЕГРН сведения о ФИО собственника (бывают разные отчества или имена, фамилии),
об адресе: город, улицу, номера дома, номер квартиры, номера этажа (бывают ошибки после слиянии информационных баз кадастра, отсутствуют части адреса).

Проверить в документах основаниях на право собственности на квартиру (например: договор купли-продажи) сведения об адресе и ФИО собственника

Площадь квартиры по выписке ЕГРН

Сравните площадь по выписке и то, что продавцы написали в объявлении. Балконы и лоджии продавцы хотят вставить в общую площадь квартиры, чтобы увеличить площадь. По документам и выписке ЕГРН площадь будет меньше.

Ст.15 Жилищного Кодекса РФ — балконы, лоджии, веранды, террасы не входят в Общую площадь жилого помещения

Свободная сделка или Альтернативная, связанная с продажей или покупкой другой квартиры?

Свободная сделка или Альтернативная, как продаётся квартира? Свободная продажа квартиры значит, что продавцы не зависят от обстоятельств и условий покупки новой квартиры для себя, т.е. если продавцам нужна будет новая квартира, то это «альтернативная» квартира, а значит Альтернативная продажа.

Соответственно и покупатель приходящий с покупкой альтернативной квартиры для себя зависит от продажи своей квартиры, но такому покупателю удобнее покупать альтернативную квартиру, которая продаётся свободной.

Квартира в ипотеке?

Покупаемая вами квартира у продавцов находится в Ипотеке? Узнайте в каком банке ипотека квартиры. Если банк тот же, что и у вашей ипотеки, то это удобно и проще провести процедуру продажи квартиры, погашения одной ипотеки и сразу открытия другой.

Если ипотечный банк у продавцов другой, то узнавайте можно ли провести сделку с ипотечной квартиркой между вашим банком и банком продавцом. Нужно будет согласие банка продавца на сделку и погашения их ипотеки из другого банка.

Узнайте сколько осталось платить по ипотеке продавцам. Эту сумму вы можете гасить своими деньгами в случае если между банками по ипотеке продавца и покупателя не возможно провести сделку.

Были ли просрочки оплаты ипотеки продавцами? Какая кредитная история? Этот момент больше важен для понимания ответов продавца и их анализа на вопрос: не грозит ли продавцам банкротство?

Риск банкротства продавцов — отменят все сделки продаж за последние три года, в том числе и проданные квартиры.

Перепланировка в квартире

Перепланировка была? Узаконены ли перенос мокрых мест, стен, воздуховодов, батарей? (на балкон батареи нельзя, холодно — лопнет, зальёт). Если не узаконена перепланировка или невозможно узаконить — ипотеку банк не одобрит, т.к. не пройдёт согласование по документам. Сначала узакониваем перепланировку, потом продаём квартиру.

Первоначально квартира покупалась, как собственность или по переуступке прав требований в новостройке

Собственность или уступка права требования. Есть нюанс после получения документов (закладной) на квартиру от застройщика, покупатели должны пойти заложить закладную по ипотеке в банк, но ещё не отнесли в банк, в этот момент в ЕГРН не видно, что квартира в ипотеке.

В этом моменте могут быть мошеннические действия некоторых продавцов, которые хотят продать за полную стоимость, и всю сумму денег забрать себе, а квартиру которая де юре под ипотекой оставить покупателю.

Риск — банк потом отберёт квартиру себе, а вы покупатель останетесь без квартиры и без денег.

Узнавайте, продавец покупал квартиру на стадии инвестирования в строительство или после сдачи дома, когда квартиры уже оформили в собственность? Первые по ДДУ получают квартиру и регистрируют. Договор ДДУ — оплачен полностью или частями, или в ипотеке, кредите? Нужно понять не будет ли препятствий для продажи.

Какая стоимость квартиры в договоре ДКП?

Полная или неполная цена квартиры в договоре? Или с занижением стоимости? Полная стоимость квартиры в ДКП — хорошо. Неполная стоимость квартиры в ДКП (занижение стоимости) — плохо, так люди хотят уйти от налогов, либо не платить, либо заплатить меньше.

Продавцы выставляют условие о стоимости квартиры равную стоимости покупки или иную, чтобы меньше платить налогов.

Риск — при расторжении договора и возврата средств или возмещении средств государством — вернут только стоимость в договоре или кадастре.

А черные схемы суды знают и признают вас недобросовестными покупателями и продавцами и будут отказывать в возмещении.

Основания права собственности на квартиру

Правоустанавливающие документы на квартиру (недвижимость) список ниже. Какие основания права собственности бывают?

1. ДКП — Договор Купли-продажи
2. ДДУ — Договор долевого участия
3. Дарение
4. Рента
5. Мена
6. Наследство по закону
7. Наследство по завещанию
8. Решение суда
9. Справка о выплаченном пае
10. Договор передачи
11. Соглашение об отступном
12. Договор распределения долей
13. Брачный договор
14. Соглашение о разделе
15. Предварительный договор

Технические документы на квартиру

• Кадастровый паспорт – если есть он, то технический не обязателен.
• Технический паспорт

Паспортный стол, документы по квартире

• Форма 7 Техническое описание
• Форма 9 Сведения о зарегистрированных лицах (в том числе архивную форму, кто был ранее до приватизации, если она была.
• Форма 12 Сведения о временно выписанных из квартиры
В паспортном столе, МФЦ, Мои документы делают за 1 день.

Выписка из ЕГРН

В выписке ЕГРН сведения:
• об обременениях
• Ипотеке
• Залоге
• Материнском капитале
• О собственнике

Приватизация квартиры, первоначально приобретена по приватизации

При получении квартиры по приватизации бывают нюансы. Проведена ли приватизация с наделением права собственности на долю квартиры всех членов семьи нанимателя квартиры? Например: детей часто выписывают, снимают с регистрации, чтобы не наделять собственностью и потом свободно продавать квартиру.

Махинация выписать детей до приватизации — мошенническая и ребёнок вправе оспорить в суде в течение одного года по достижению восемнадцатилетия (совершеннолетия), когда ребёнок станет полностью дееспособным и будет иметь право подавать в суд.

Пример: При приватизации, часть жильцов отказались от приватизации в чью-то пользу (одного из тех кто участвует в приватизации). При этом отказавшийся продолжает проживать в квартире и зарегистрирован в ней до приватизации. В случае приватизации другими жильцами, такой отказник от приватизации обладает бессрочным правом пожизненного проживания в данной квартире, и вы никак его не выселите.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации

Получается вы продали квартиру при наличии права у другого человека пожизненного проживания в этой квартире. Новые собственники не будут этому рады.

Дети. У продавцов квартиры есть дети

При наличии детей у продавцов квартиры появляются вопросы про использование материнского капитала; наделен ли ребёнок долей собственности в квартире и при продаже потребуется разрешение органов Опеки и попечительства; Был ли ребёнок прописан в квартире до приватизации? и может ли он оспорить этот факт и вернуть себе квартиру;

Материнский капитал использован у продавцов в покупке квартиры?

Материнский капитал использован? Важно выявить использование материнского капитала у продавцов квартиры и последствия его использования. При покупке новостройки и оплаты части ипотеки материнским капиталом, до получения квартиры в собственность есть период, когда нет квартиры, нет собственности, нет выписки ЕГРН и нет информации об использовании материнского капитала.

После получения квартиры в новостройке, квартиру ставят на учёт и на неё должны наложить обременение в том числе указать на использование материнского капитала и покупатель должен наделить своих детей долей собственности в квартире. Но мошенники делают разные ухищрения, которые оттягивают появления такой информации, либо искажают информацию, не наделяют детей долей в собственности.

И по выписке ЕГРН вы можете не увидеть, что продавец обязан был наделить своих детей долевой собственностью, а это причина отказаться покупать такую квартиру, как минимум до решения всех вопросов.

Для проверки использования материнского капитала у продавцов квартир запросить:

выписку / справку из Социального фонда РФ (бывший Пенсионный фонд),

ещё вариант зайти в личный кабинет в социальном фонде и на вкладке о материнском капитале посмотреть информацию. Использован \ не использован \ сумму оставшихся средств.

Справку из банка где брали ипотеку о том, что материнский капитал не использовался при выдаче ипотечного кредита.

Прописанные и зарегистрированные в квартире

Прописанные в квартире есть? Зарегистрированные и прописанные — это разные вещи? Прописанные / Зарегистрированные — это на постоянной основе, безвременно, с печатью в паспорте. Временно зарегистрированные — это на временное пребывание до конкретной даты, без печати в паспорте, а после окончания даты регистрация прекращается и людям нужно снова где-то зарегистрироваться.

В любом случае нужно, чтобы до сделки купли — продажи все люди снялись с регистрации и выписались. Иначе будет труднее и дольше их выписывать через суд. Вариант принять нотариальное обязательство о том, что люди выпишутся и снимутся с регистрации в течение 14 дней после перехода права собственности. Но лучше обязать выписаться до сделки, т.к. может произойти всякое и людям будет некуда выписываться, вот и проблема.

Физическое освобождение квартиры после сделки

Помимо снятия с регистрации и смены прописки со стороны продавца, нужно в договорах купли-продажи квартиры, а то и в авансовом соглашении прописать пункт о физическом освобождении квартиры после сделки купли — продажи и перехода права собственности.

До покупки квартиры согласуйте удобное всем количество дней, чтобы люди реально могли собрать свои вещи и переехать. Собрать вещи и мебель — это дело не простое, много коробок, и много телодвижений для упаковки вещей. Стандартно прописывают две недели (четырнадцать дней).

Часто сроки выезда из квартиры зависят от сроков аренды покупателем квартиры, в которой он живёт до покупки квартиры. Никто не хочет платить лишние деньги за аренду квартиры ещё на месяц, при наличии купленной квартиры. А продавцам чисто технически проблема съехать, а у кого-то бывает и некуда съезжать.

Брак. Собственники женаты, за мужем? на момент покупки и продажи квартиры? Разведены?

Уточните квартира приобреталась в браке или когда были холостыми?

Брак. Собственники женаты, за мужем? Если продавцы состоят в браке, то вне зависимости от того, кто из них прописан собственником — нужно нотариальное согласие на продажу второго супруга.

Если оба супруга собственники, то такое нотариальное согласие не нужно потому, что они являются стороной договора купли-продажи квартиры и сами подписывают договор.

Узнайте каким составом людей покупалась продаваемая квартира. Была ли квартира приобретена в браке, а может быть покупалась в предыдущем браке, тогда прошлый супруг имеет право на долю в собственности в продаваемой квартире.

Разведенные супруги продают квартиру — риск не распределения собственности после развода. Развестись развели, а вещи в суде не поделили. Тогда тоже нужно нотариальное согласие прошлого супруга. А пойди его найди…. бывает невозможно. Тогда делить через судебное решение.

Если супруги разведены, то необходимо предоставить свидетельство о разводе. Проверять свидетельство нужно на сайте органов ЗАГС. Чтобы покупатель в случае проблем, мог показать, что он основывался на этой официальной информации.

Разведясь по решению суда — это ещё не значит, что брак расторгнут. Брак расторгается только с момента государственной регистрации акта гражданского состояния в ЗАГСе, после которого выдаётся свидетельство о разводе.

Квартплата оплачивается? Долги за коммуналку?

Квартплата оплачивается? Долги за коммуналку есть? Электричество, вода, кап. ремонт, отопление др. Проверять нужно получив последние квитанции на оплату (запомните лицевой номер / счёт, чтобы проверить самостоятельно по сервисам), из неё нужно посмотреть список услуг, тарифы за единицу услуг, сравнить показания счётчиков в квитанции и счётчиков в квартире.

При покупке квартиры, в авансовом соглашении прописываем обязанность продавца предоставить на сделку справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, и капитального ремонта.

И сравнивайте тарифы, бывает, что ранее ошибались и начисляли по старому тарифу, а когда вы после покупки квартиры будете менять собственника в договоре коммунальных услуг — вам перерасчитают по действующему тарифу и окажется есть долг.

Размер квартплаты?

Какой размер платежей за квартплату? Есть ли дополнительные взносы? Охрана общедомовая, консьерж, частная охранная система квартиры, шлагбаум, домофон, интернет, ТВ, отопление, парковка. Электрический счётчик 2-3 фазный?

Размер квартплаты и сопутствующих платежей поможет рассчитать ваши траты в месяц в будущем, это важно при ипотеке, чтобы просчитать хватит ли вам дохода платить ипотеку и квартплату одновременно.

Квитанцию покажите, сфотографируйте её.

В квитанции видно сколько человек зарегистрировано в квартире.

Кредитная история продавцов? Справка из БКИ

Кредитная история продавцов, хорошая ли она или плохая? Посмотреть можно Справку из БКИ. Можно попросить продавца показать, а достовернее запросить за плату в Бюро кредитных историй информацию по продавцу, для этого нужны паспортные данные продавца.

Проверяем в сервисе проверки банкротств и отдельно смотрим справку из БКИ и понимаем есть ли у продавца предбанкротное состояние. Проверить продавца на суды. Так поймём если продавцы будут банкротиться, то всё проданное ранее в течение 3 лет до начала банкротства — изымут. Мы покупаем только у тех, у кого нет признака банкротства.

Новый дом сдан?

Покупаете квартиру в новом доме? Уточните сдан ли дом, поставлен ли он на учёт, зарегистрирована ли квартира в ЕГРН и собственник?

А если дом сдан, квартира поставлена на учёт, то установлено ли в ЕГРН обременение ипотекой, если покупалась на стадии инвестирования с ипотекой? После постановки на учёт закладную такой квартиры, нужно заложить в банк. А некоторые продавцы оттягивают этот момент, чтобы продать, как бы без обременения ипотекой. А потом кинут, обманут и у нового собственника будут проблемы.

Как давно продаёте?

Как давно продаёте квартиру? Давно продают? Повод для торга на уменьшение цены квартиры. Значит продают выше рынка.

Кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость квартиры – рыночная стоимость больше чем кадастровая, при продаже влияет на налоги.

Кадастровая стоимость влияет на налог на недвижимость в год. Квартиры по 30 млн. рублей по кадастру, требуют порядка 40 000 рублей в год.

Налог на квартиру годовой сколько?

Налог на квартиру рассчитывается в %, 0,001 — 0,003 % от кадастровой стоимости для физлиц. Рассчитайте сколько платить налога за квартиру в итоге за год.
Учтите Налоговый вычет в 20 м2 на квартиру Налоговый кодекс РФ Статья 403. Налоговая база

Дееспособность подтвердить справками

Дееспособность граждан подтверждается справками из Психоневрологического и Наркологического диспансера. Есть бесплатные справки и платные справки, просить нужно и бесплатную и платную справку, особенно для пожилых людей, а для стариков продавцов квартиры нужно нанимать врача, который на сделке проведёт анализ состояния дееспособности продавца и выдаст итог отдаёт ли себё отчёт продавец или нет.

Статья 21 Гражданского кодекса РФ. Дееспособность гражданина — Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Мебель остаётся?

Покупая квартиру с мебелью, потрудитесь прописать конкретно каждый шкаф, технику с брендом и моделью, а также сфотографировать, распечатать и подписать список передаваемой с квартирой мебели.

Бывают случаи, когда после сделки купли-продажи квартиры, техника вся вывозится и ничего не остаётся, либо меняется на дешёвую. Могут даже розетки забрать.

Какие соседи?

Молодые, пожилые? Много ли людей в квартире над вами, под вами? Дети у соседей есть? Кошки, собаки? Пьяницы, дебоширы, прокуроры, полицейские?

Желательно после осмотра, возможно в другое время или день, пройтись по соседям и спросить информацию у них, заодно и познакомитесь.

Когда меняли сантехнику, проводку, окна?

Когда устанавливали окна? Поймёте на сколько они могли рассохнуться или под ультрафиолетом начать распадаться, а также состояние ухода, состояние резиночек уплотнителей.

Когда меняли сантехнику, т.к. она с годами выходит из строя и нужно обновлять.

Когда делали электропроводку и из каких проводов (медные, алюминиевые)? Схему разводки проводов.

Мусоропровод — открыт, заварен?

В некоторых домах нет мусоропровода вообще, а в каких-то сознательно заварен и им не пользуются. А где-то пользуются.

Узнайте где стоят мусорные контейнеры и сколько до них идти.

Управляющая компания

Проверьте отзывы об управляющей компании. Узнать управляющую компанию можно на сервисах для многоквартирных домов: https://dom.gosuslugi.ru/#!/mkd

Школы

Где в районе школы и какие дети там превалируют? Бывает, что район заселён иммигрантами или выходцами из других стран или национальностей.